Verkoop bij inschrijving. Deel I: welke procedure geldt ?

Door Jonathan Barth op 1 mei 2015

Verkoop bij inschrijving is in de huidige aantrekkende huizenmarkt weer een beproefde verkoopmethode. En niet alleen de particuliere verkopers, maar ook professionals als het Rijksvastgoedbedrijf of gemeenten, maken regelmatig gebruik van de verkoop bij inschrijving. Ik zal enkele aspecten van deze verkoopmethode bespreken in afzonderlijke blogs.

De procedure van de verkoop bij inschrijving lijkt in de basis eenvoudig. De verkoper geeft aan dat tot een bepaald tijdstip biedingen kunnen worden gedaan in een gesloten enveloppe. De hoogste bieder wint. Maar ja, dan begint het. Want wie bepaalt wat het hoogste bod is ? En als jij het hoogste bod hebt gedaan, is de overeenkomst dan ook daadwerkelijk definitief ? En hoe weet ik zeker dat het biedingsproces eerlijk is verlopen ? Al dit soort vragen moeten worden beantwoord aan de hand van de op het biedingsproces toepasselijke voorwaarden. Het is dus primair van belang om na te gaan welke voorwaarden op het biedingsproces van toepassing zijn. Er zijn echter geen wettelijke regels, die een bepaalde procedure voorschrijven. Toch zijn er wel enkele handvatten.

Als de verkoop via een NVM-makelaar verloopt, kunnen de Richtlijn Inschrijvingsvoorwaarden NVM Wonen worden toegepast. Hierin zijn procedurele regels opgesteld, die garanderen dat de biedingen door een onafhankelijke notaris worden geopend en dat uiteindelijk alle bieders inzage krijgen in de gang van zaken. Verder wordt bepaald dat de verkoper binnen een vrij korte termijn moet aangeven of hij zal gunnen, ter voorkoming van allerlei spelletjes na afloop.

Overigens zijn deze NVM Richtlijnen alleen van toepassing, als die expliciet van toepassing worden verklaard door of namens de verkoper. Deze richtlijnen zijn niet automatisch van toepassing. Maar ik denk wel dat de verkopende NVM-makelaar een probleem heeft als hij de NVM Richtlijnen niet toepasselijk verklaart of, erger, feitelijk handelt in strijd met die richtlijnen. Maar als koper zou ik het zeker navragen, voordat u een bieding doet.
De andere makelaarsvereniging VBO heeft ook richtlijnen opgesteld. Deze richtlijnen wijken inhoudelijk behoorlijk af van de NVM Richtlijnen. De VBO Richtlijnen zijn op zichzelf wat duidelijker over de wederzijdse rechten en plichten, en de inhoud van de overeenkomst die tot stand zal komen. Daar staat tegenover dat deze richtlijnen minder procedurele waarborgen bevatten. De enige relevante procedurele regel is eigenlijk dat de verkoper zich volledige vrijheid van gunning voorbehoudt, en dat door eventuele gunning wel een overeenkomst tot stand is gekomen.
Voor deze blog is nog van belang dat in beide voorwaarden een verbod is opgenomen voor de makelaar om in onderhandeling te treden met andere bieders, of medewerking te verlenen aan transacties die strijdig zijn met de inschrijvingsvoorwaarden. Dat verbod richt zich weliswaar niet tot de (particuliere) verkoper zelve, maar deze zal vrij snel onrechtmatig handelen indien hij toch handelt in strijd met dit verbod. Kortom: als u als verkoper overgaat tot verkoop bij inschrijving, zult u dat traject ook moeten afmaken. Wellicht kunt u als verkoper dan besluiten om geheel niet te gunnen, maar dat geeft m.i. niet een vrijbrief om daarna onderhands nog bieders tegen elkaar uit te gaan spelen.

Ook overheden maken nogal eens gebruik van specifieke inschrijvingsvoorwaarden, bij de verkoop middels inschrijving. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft daarvoor vele modellen beschikbaar, maar ook de ingeschakelde notarissen zullen daar wel raad mee weten. Het belangrijkste element van deze inschrijvingsvoorwaarden is of de overheid als verkoper zich het recht van gunning of niet-gunning voorbehoudt. Een tussenoplossing kan zijn dat de overheid zich wel het recht voorbehoudt om, bijvoorbeeld bij tegenvallende biedingen, in het geheel niet te gunnen (en dus de verkoop te annuleren) maar om zich wel te verplichten uitsluitend aan de hoogstbiedende te verkopen. Overigens is deze laatste nuance een regel die m.i. als vanzelfsprekend voortvloeit uit de beginselen van transparantie en gelijkheid, die de overheid in acht heeft te nemen. Het past de overheid niet om te gunnen aan de tweede bieder, tenzij zulks gebeurt op basis van objectieve en kenbare criteria.

De conclusie van deze blog is dat de koper bij een inschrijvingsprocedure zich goed moet laten voorlichten over de inhoud van de inschrijvingsvoorwaarden. En indien deze al te eenzijdig zijn ten voordele van de verkoper, kan het geen kwaad dat de geïnteresseerde koper zich nog eens achter de oren krabt en zich afvraagt of hij dit spel wel wil meespelen. Maar ja, als je niet meedoet krijg je zeker die ene droomwoning niet …